8 aydır düşüyor… Konut fiyatlarındaki gerçek düşüş sürecek mi?

Konut fiyatlarındaki gerçek düşüş 8 aydır devam ederken, bunu imkan bilen yatırımcılar yüksek faiz oranlarına karşın konut alımını sürdürüyor.

Türkiye’deki konutların kalite tesirinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek maksadıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE/2023=100) eylülde bir evvelki aya göre yüzde 1 artarak 148 oldu.

KFE, eylülde yıllık yüzde 27,4 artarken, bu periyotta gerçek azalış yüzde 14,7 oldu.

Böylece şubatta başlayan gerçek azalış süreci 8’inci ayda da devam etti.

Konut fiyatları gerçek olarak en son ocakta yıllık bazda yüzde 1,4 artmıştı. Şubatta düşüşe geçerek yüzde 5,1 olan gerçek azalış, geçen aya kadar devam etti.

Eylülde konut fiyatlarındaki yıllık gerçek değer kaybı yüzde 14,7’ye yükselirken, düşüşü imkan bilen yatırımcıların alıma yönelmesiyle geçen ay 140 bin 919 adetle son 21 ayın en yüksek konut satış sayısı görüldü.

‘GAYRİMENKUL İÇİN YATIRIM FIRSATI VAR’

Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman, bahse ilişkin yaptığı değerlendirmede, enflasyonun üzerinde gerçek faiz oranı verilmeye devam ettiği sürece konut fiyatlarındaki düşüşün süreceğini söyledi.

Konut fiyatlarındaki gerçek düşüşün yatırımcılar için bir imkan olduğunu dile getiren Büyükduman, şu değerlendirmelerde bulundu:

“Zaten brüt kira çarpanları da 15 yıl civarına düşmüş durumda. Konutlarda amortisman mühleti ortalama 20 yılın üzerine kadar çıkmıştı. Bu sayı şu anda tekrar 15 yıl civarına geriledi. 20 yıl evvelki kira/fiyat rasyosuna dönmüş durumdayız. Kiralar konut fiyatlarına göre çok iyi oran gösteriyor. Bundan Ötürü ‘gayrimenkul için yatırım fırsatı var’ diyebiliriz. Eylülde son 21 ayın en yüksek satış sayıları da bu sayede geldi. Daha çok altından para kazanan, Kur Korumalı Türk lirası Mevduat ve Katılma Hesaplarından dönen, ‘faizler düşebilir ve konut fiyatları artabilir’ diye düşünen yatırımcıların portföy çeşitlendirmesi satışları artırdı. Gerçek fiyatlardaki düşüşle birlikte portföy çeşitlendirmesi konut satışlarının artmasında tesirli oldu.”

Ahmet Büyükduman, konut satışlarının son 3 aydır arttığını ifade ederek, “Esasen kira getirisi hedefli alım yapmak isteyenlerin de konut alımına yöneldiğini görüyoruz. Konut mevcut kira çarpanı düzeyinde tekrar cazibe kazandı” diye konuştu.

‘BİR SÜRE DAHA AZALMASI SÜRPRİZ OLMAYACAK’

İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Sefer Şener de Kovid-19 salgınıyla konut arzında tüm dünyada bir daralma yaşandığını aktararak, bu süratli daralma sonrası konut fiyatlarında ve kiralarda süratli yükseliş yaşandığını, bunun da enflasyon üzerinde önemli bir baskıyı beraberinde getirdiğini vurguladı.

Son periyotta Kahramanmaraş merkezli sarsıntılardan etkilenen vilayetlerde konutların süratle yapılıp teslim edilmeye başlanması, kısa süre önce bitse de kiralara üst sınır getirilmesi, yeni ekonomi programıyla faizlerin süratli şekilde yükselmesi sonrası konuta talebin düştüğünü anlatan Şener, şu sözleri kullandı:

“Bu duruma konut arzının artması eklenince fiyatlardaki artış yavaşlamıştır. Fiyatlardaki gerileme evvelden yapılmış tasarruflarla konut almak için uygun zaman olduğunu göstermektedir. Lakin ipotekli konut alımı için istenilen gerileme şimdi kâfi seviyeye erişmemiştir. Zira hem maliyetler hem de aşırı talep ve yetersiz arz nedeniyle artan konut fiyatları tüm dünyada hala epeyce yüksek seviyededir. Pandemi, maliyetler, sarsıntı ve arz yetersizliği konut fiyatlarında aşırı yükselişi beraberinde getirmiştir. Bundan Ötürü arz artışı ve enflasyonun yavaşlamasıyla birlikte gerçek konut fiyatlarının bir süre daha azalması sürpriz olmayacaktır.”

‘YATIRIMCILAR PİYASA İNİŞ VE ÇIKIŞLARINI DOĞRU OKUMALI’

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici de bir yıl öncesine kadar son devirde uygulanan negatif gerçek faiz siyaseti sonrası konut kredisi faiz oranlarının önemli şekilde düştüğünü ifade ederek, şu değerlendirmelerde bulundu:

“Bu düşüş, yatırımcıların yeniden konut alımına yönelmesine neden olmuştur. Bu eğilim, katlanarak devam etmiş ve 2022 yılında konut fiyatlarında yıllık bazda yüzde 170 benzeri olağanüstü bir artış gözlenmiştir. 2020-2022 yıllarında konut satışları yıllık bazda 1,5 milyon adetlik düzeyin çabucak altına yerleşmiştir. 2023 yılında ise konut satışları düşmüştür.

Satışlardaki düşük seyrin konut fiyatlarının gerçek manada gerilemesine neden olduğu bir gerçektir. Günümüzde düşük konut satış sayıları, finansmana erişim zorlukları ve alım gücü meseleleriyle ilişkilendirilmektedir. Bu zorlukların azalması yahut tamamen ortadan kalkması halinde gayrimenkul yatırımlarına olan ilginin yeniden artacağı ve bunun konut fiyatlarına yukarı istikametli bir baskı oluşturacağı öngörülmektedir.”

Gayrimenkulün Türkiye’de çoğu zaman en çok tercih edilen yatırım araçlarından olduğunu kaydeden Cazibeli, “Konut yatırımları yalnızca barınma gereksinimini karşılamaktan öte tasarruf eseri, hayat sigortası ve finansal bir yatırım aracı olarak kıymetlendirilmektedir. Bu alanda yatırım yaparken şuurlu olunması gerekiyor. Piyasa iniş ve çıkışlarını doğru okuyarak, en uygun zaman ve piyasa şartları çerçevesinde yatırım kararları almak, uzun vadede çıkar sağlayacaktır” dedi.